Вернуться к обычному виду

Правовые механизмы взаимодействия с управляющей компанией. Рекомендуемая форма договора с УК. Типовая форма отчета УК о проделанной работе

20.11.2015

Эффективное взаимодействие управляющей компании и жильцов — залог качества обслуживания и комфортных условий жизни в доме. Как сделать взаимодействие с управляющей компанией более продуктивным? На что обращать внимание при заключении договоров с управляющими компаниями? Как оценивать работы, проводимые управляющими компаниями, по содержанию и ремонту жилья? Этим вопросам будет посвящена сегодняшняя лекция.

Управляющие компании (УК) призваны эффективно управлять средствами, выделяемые на эксплуатацию и обслуживание дома, а также заниматься его обслуживанием, ремонтом и благоустройством. При этом нужно понимать, что УК – это коммерческая организация, а значит, ее цель – извлечение прибыли из своей деятельности.

К сожалению, на практике сотрудничество с УК нередко выливается в противостояние между жильцами и руководством компании. В результате жильцы вынуждены мириться с рядом проблем и некомфортными условиями проживания. Однако УК может и должна работать качественно, обеспечивая для жильцов необходимый уровень комфорта. И многое зависит от инициативы и контроля со стороны самих жильцов дома, знания законодательных норм и внимания к договору управления с УК.

Основа эффективного управления дома – взаимная заинтересованность обеих сторон

Для более эффективного взаимодействия с УК собственниками помещений на общем собрании может быть выбрана инициативная группа.

Входящие в нее лица должны иметь свободное время для решения общественных вопросов. А юридические или финансовые знания членов инициативной группы станут залогом ее эффективной работы. Проведение общего собрания, конечно, не является обязательным для создания инициативной группы, можно просто найти несколько единомышленников и начать разбираться в специфике, но для принятия серьезных решений либо изменения условий договора управления – собрание необходимо будет проводить.

Выявление реальных проблем.

По результатам общего собрания и осмотра дома, ознакомления с технической и эксплуатационной документацией выявляются реальные проблемы, которые требуют решения. Для этих целей можно привлечь сторонних подрядчиков, которые проведут аудит состояния дома и выдадут профессиональные рекомендации, однако эти услуги также необходимо оплатить из общего бюджета дома. Помимо этого могут быть рассмотрены предложения жителей дома относительно благоустройства.

Оценка перспектив работы с УК.

Члены инициативной группы, возможно, при помощи юриста, выясняют принципы, на которых построены взаимоотношения с управляющей компанией. Изучается не только законодательство, но и заключенный с УК договор управления. В нем прописан перечень услуг, которые должна оказывать компания, список работ, которые требуется выполнить, условия оплаты, сроки, а также другие особенности сотрудничества. За недобросовестную деятельность должна быть предусмотрена ответственность УК. Важно как можно тщательнее изучить заключаемый с УК договор, и максимально точно отразить в нем обязанности и ответственность обеих сторон. В этом случае у жителей будет реальный механизм воздействия на УК.Но к этому вопросу мы еще вернемся позже.

В обязательном порядке необходимо вести учет деятельности компании и оплаты ее услуг, контролировать качество и сроки выполнения работ, регулярно проводить собрания и встречи как с жильцами, так и с представителями УК для оценки эффективности работы и перспектив дальнейшего сотрудничества. Эта работа может быть возложена на сотрудников инициативной группы.

Законодательство в сфере управления МКД

УК и ТСЖ должны обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решать вопросы пользования этим имуществом, а также предоставлять коммунальные услуги жильцам дома. Законодательство РФ содержит целый ряд нормативно-правовых актов, регулирующих деятельность УК и ТСЖ.

Так, Гражданский кодекс содержит базовые нормы права, которые определяют содержание всех других актов гражданского законодательства.

Жилищный кодекс РФ регулирует отношения, связанные с использованием жилых помещений, общим имуществом собственников, правами граждан в жилищной сфере, а также управлением многоквартирными домами. В нем заложены основы деятельности УК. Летом 2014 года в него внесены поправки, касающиеся лицензирования деятельности УК, согласно которым деятельность УК с 1 мая 2015 года подлежит обязательному лицензированию. Лицензии выдаются органом государственного жилищного надзора.

Градостроительный кодекс РФ определяет нормы, регулирующие эксплуатацию зданий и соружений.

Кодекс об административных правонарушениях содержит положения об ответственности УК за нарушение действующего законодательства РФ в сфере управления домами.

Закон «О защите прав потребителей» закрепляет обязанности УК как юридического лица, оказывающего услуги потребителям.

Помимо этого деятельность УК регулирует ряд постановлений правительства. Среди них постановления «О предоставлении коммунальных услуг» (№354 от 06.05.2011 г.), «Об утверждении стандарта раскрытия информации» (№731 от 23.09.2010 г.), «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг» (№306 от 23.05.2006 г.) и «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил измерения размера платы за содержание и ремонт» (№491 от 13.08.2006 г.).

После того как закон о лицензировании УК вступил в силу, для получения лицензии юридическое лицо или индивидуальный предприниматель должны будут обеспечить выполнение нескольких лицензионных требований. В их числе:

- регистрация в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя только на территории РФ;

- наличие квалификационного аттестата у руководителя УК; отсутствие у руководителя управляющей организации неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;

- отсутствие сведений об УК в реестре аннулированных лицензий (в том числе в сводном федеральном реестре лицензий),

- неприменение к руководителю УК административного наказания в виде дисквалификации;

- соблюдение УК и ТСЖ требований к раскрытию информации.

Как уже было сказано, об ответственности управляющих компаний говорится в Кодексе об административных правонарушениях. Кроме того, УК несут гражданско-правовую ответственность в виде возмещения убытков, жильцам в связи с ненадлежащим исполнением своих обязанностей. И конечно, в случае совершения должностных преступлений сотрудников УК и ТСЖ можно привлечь к уголовно-правовой ответственности.

(Слайд 6) В первую очередь работу УК контролируют жильцы дома. Законодательство гласит, что собственники вправе получать от ответственных лиц информацию о перечне, объемах и периодичности оказанных услуг и выполнения работ. Проверять качество выполненных работ и требовать устранения выявленных дефектов.

Что касается контролирующих организаций, то здесь можно назвать государственную жилищную инспекцию (в Ставропольском крае – это управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору), администрацию города/района, общественные объединения и некоммерческие организации.

Договор управления МКД

Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации был утвержден приказ №411/пр от 31 июля 2014 г. «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

Руководствуясь этим документом, а также, учитывая нормы других законодательных актов, министерством жилищно-коммунального хозяйства Ставропольского края была разработана типовая форма договора управления многоквартирным домом.

Основные положения договора.

Договор должен быть заключен с каждым собственником.

Раздел 1. Общие положения.

В данном разделе указывается техническое состояние общего имущества в МКД, в отношении которого осуществляется управление (п.2 постановления №491), границы эксплуатационной ответственности (п.5-9 постановления №491).

Раздел 2. Предмет договора.

Раздел 3. Права и обязанности сторон.

Обязанности управляющей организации.

Указываются перечень, объемы, периодичность и сроки оказания услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (п.11-11(1) постановления 491), информация о предоставляемых коммунальных услугах, услуги и работы по управлению общим имуществом(в соответствии с постановлением от 15.05.2013 г. №416), перечень, объемы, периодичность и сроки оказания услуг и выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества МКД (п.21-23 постановления №491).

В случае, если осуществляется предоставление коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, перерасчет производится в соответствии постановлением №491.

Должно быть учтено проведение мероприятий по энергосбережению и повышению энергоэффективности многоквартирных домов (п.38-38(5) постановления №491).

В обязанность УК входит хранение и актуализация документации (базы данных) в соответствии с п.24-27 постановления №491, организация и осуществление приема граждан, выдача справок и копий из финансового лицевого счета и домовой книги, осуществлять пересмотр работ и (или) услуг, сроков их выполнения только по решению общего собрания собственников помещений, по требованию собственника организовывать проведении сверки платы за жилое помещение, обеспечить собственнику свободный доступ к информации о своей деятельности (в соответствии со стандартами раскрытия информации утвержденными постановлением №731 от 23.09.2010 г.)

Права управляющей организации.

- самостоятельно определять порядок и способы исполнения своих обязательств;

- требовать от собственника внесения платы по Договору в полном объеме;

- готовить предложения общему собранию собственников;

- заключать договора на организацию начисления и сбора платежей собственнику с платежными агентами;

- производить осмотры, услуги и работы по содержанию и ремонту инженерного оборудования, в том числе находящегося в помещениях собственника по предварительному согласованию с собственником;

- приостанавливать и ограничивать предоставление коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством.

Обязанности собственника.

Права собственника.

Раздел 4. Цена договора, размер платы за помещение и коммунальные услуги, порядок её внесения. (учитываются нормы ЖК РФ, постановления №491 и постановления №354).

Раздел 5. Ответственность сторон.

Раздел 6. Контроль за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору и порядок регистрации факта нарушения условий настоящего договора.

Раздел 7. Порядок изменения и расторжения договора

Раздел 8. Организация общего собрания.

Учитывая изменения, которые были внесены в ЖК РФ ФЗ №176 от 29.06.2015 г. инициатором проведения общего собрания собственников может выступать управляющая организация (п.7 ст.45 ЖК РФ), расширены формы проведения общих собраний (очная, заочная, очно-заочная) в соответствии со ст.44.1 ЖК РФ.

Протокол общего собрания оформляется в соответствии с Приказом Минстроя РФ от 31.07.2014 г. №411-пр. (в соответствии с п.1 ст.46 ЖК РФ).

Раздел 9. Особые условия.

Раздел 10. Срок действия договора.

Раздел 11. Заключительные положения. Приложения.

Форма отчета УК

Рекомендуемая форма отчета УК, разработанная в соответствии с нормами ЖК РФ и постановления Российской Федерации от 23.09.2010 г. №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», размещена на сайте министерства жилищно-коммунального хозяйства Ставропольского краяwww.mingkhsk.ru в разделе «Гражданам».

Неисполнение управляющими

организациями (УО) своих обязательств

Одним из основополагающих документов, регламентирующих деятельность УО по содержанию многоквартирных домов, является Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме». Этот документ определяет основные принципы, на которых должен быть заключен договор управления многоквартирным домом.

В частности, в постановлении есть глава IX «Контроль за содержанием общего имущества», в которой определено: какую информацию и в какие сроки вправе требовать жильцы дома от организации, осуществляющей управление многоквартирным домом.

В случае если УО не исполняет своих обязательства, либо нарушает нормы законодательства по управлению МКД собственники вправе обратиться в управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору (далее – управление) с просьбой о проведении проверки в отношении данной УО.

По итогам проведенной проверки, при выявлении фактов нарушения законодательства, управлением в адрес УО выдается предписание об устранении выявленных нарушений. При неисполнении требований управления, дело будет передано в суд. Согласно статье 7.22 Кодекса об административных правонарушениях, нарушение правил содержания и ремонта жилых домов влечет наложение административного штрафа на юридических лиц – от сорока до пятидесяти тысяч рублей.

Орган местного самоуправления (ОМС) осуществляет жилищный контроль только в отношении юридических лиц, осуществляющих деятельность по оказанию услуг и выполнению работ в МКД с количеством квартир до 30, выбравших непосредственный способ управления, а также в отношении ТСЖ и ЖСК, имеющих помещения муниципального жилищного фонда.

Другой вариант решения проблемы, когда управляющая компания не исполняет своих обязательств по договору – отказ в одностороннем порядке от исполнения условий договора управления на основании решения общего собрания в случае неисполнения условий такого договора управляющей компанией (п.8.2 ст.162 ЖК РФ).

Решение о смене УК

Отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания в одностороннем порядке собственники помещений вправе, только если управляющая организация не выполняет условия договора, например, не оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества, не информирует собственника о заключении договоров о предоставлении коммунальных услуг, не раскрывает информацию о своей деятельности и др. (п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Безусловно, такой подход представляется оправданным с точки зрения стабильности рынка управления. В то же время, доказать, что управляющая компания не выполняет условий заключенного с ней договора, бывает непросто даже в ситуациях полного бездействия с ее стороны (Определение ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. № ВАС-4755/09 по делу № А75-1432/2008).

В отечественной судебной практике долгое время существовал подход, согласно которому при отсутствии доказательств существенного нарушения условий договора общее собрание было неправомочным принимать решение о смене управляющей организации (Определение ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. № ВАС-4755/09 по делу № А75-1432/2008). Однако последние несколько лет суды придерживаются иной точки зрения (Постановление Президиума ВАС РФ от 22 ноября 2011 г. № 7677/11 по делу № А65-11798/2010-СГ3-14). Теперь договор управления многоквартирным домом рассматривается как смешанный, в котором присутствуют элементы договора подряда и возмездного оказания услуг с преобладанием последнего. Это означает, что стороны договора могут в одностороннем порядке отказаться от его исполнения в любое время не только в случае, если управляющая организация не выполняет условия такого договора, но и при выборе ими на собрании иной управляющей организации или иного способа управления данным домом. При вынесении соответствующих решений суды исходят из того, что домовладельцы, выбравшие единожды способ управления домом и управляющую организацию, не должны лишаться возможности изменить их иначе, чем при подтверждении нарушений со стороны управляющей организации.

К слову, исходя из этой логики, сама управляющая компания тоже может в одностороннем порядке отказаться от управления тем или иным домом. Такой подход характерен для гражданских правоотношений. Важно понимать, что собственники могут проголосовать на общем собрании за расторжение договора управления и по причине его надлежащего исполнения со стороны управляющей организацией, т. е. при оказании услуг ненадлежащего качества (Определение Свердловского областного суда от 28 февраля 2012 г. по делу № 33-2795/2012).

В Жилищном кодексе РФ описан и еще один способ смены управляющей компании. Собственники помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора. Для этого собственники помещений должны до истечения срока действия такого договора провести общее собрание и принять решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (п. 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Напомним, открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится органом местного самоуправления сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а также в случаях, если собственники помещений в многоквартирном доме за год не смогли выбрать способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (п. 4 ст. 161, п. 13 ст. 161 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, открытый конкурс проводится в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (п. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

Вновь избранная управляющая организация обязана приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (письмо Минрегиона России от 20 декабря 2006 г. № 14314-РМ/07 "О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом"). При этом сам договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами.

Передача документации

от одной УК к другой

УК за 30 дней до прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы организации, которая выбрана для управления МКД (п. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). На практике УО часто не имеют технической документации либо просто не желают ее передавать, в связи с чем заинтересованным лицам приходится обращаться в суд. При наличии у УК технической документации суды, как правило, выносят решение об ее истребовании, а при отсутствии – о восстановлении утраченных документов и передаче их вновь избранной управляющей компании (Постановление Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 г. № 17074/09 по делу № А40-73182/08-19-483). При этом следует помнить, что по правилу о замене исполнения "новая" управляющая компания может сама восстановить утраченную техническую документацию, взыскав понесенные убытки.

Суд не указывает, как надлежит поступать организации, у которой требуют передать документацию, в случае, если такой документации она никогда не имела. Обычно отсутствие документации можно доказать с помощью подписанных актов приема-передачи дома на управление. "В таких ситуациях суды поступают по-разному.

Если вновь избранная управляющая организация обратилась с требованием о передаче документации по прошествии трех лет со дня прекращения договора управления, то прежняя управляющая компания может сослаться на истечение общего срока исковой давности. Однако в случае с передачей карточек регистрационного учета граждан на квартиры – документов, оформляемых при регистрации граждан в жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищного фонда – этот срок не действует, поскольку данные документы носят публичный характер (Постановление Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. № 1089/11 по делу № А60-5559/2010-С3).

Достаточно сложным является вопрос исполнения судебного акта с требованием восстановить и передать утраченную техническую документацию вновь избранной управляющей компании. Для ускорения этой процедуры многие юристы рекомендуют истцам заявлять ходатайство об установлении судом астрента – денежной суммы, которую придется заплатить ответчику в случае неисполнения решения суда в течение определенного срока в добровольном порядке (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 22). При этом данная сумма подлежит уплате в пользу истца, а не государства. Многие юристы рассматривают астрент как своеобразную ответственность за неисполнение судебного акта и активно применяют его.

Конкуренция УК

Принятие собственниками решения о выборе новой УК еще не означает, что прежняя не будет искать возможности вернуть управление себе. Многие лишенные полномочий на управление домом компании подают заявления в суд на вновь избранную УК, однако такие иски остаются без удовлетворения (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2014 г. № 17АП-13995/2014-ГК по делу № А60-24773/2014). Суды отмечают, что поскольку между управляющими компаниями отсутствуют договорные отношения, оснований для заявления требования о признании или утрате права управлять домом, тоже нет. Высший Арбитражный суд РФ ориентировал судебную практику на то, что в данной ситуации управляющим компаниям надлежит заявлять требование об оспаривании конкретного решения собрания (Постановление Президиума ВАС РФ от 22 ноября 2011 г. № 7677/11 по делу № А65-11798/2010-СГ3-14). Соответственно, доказывать законность своего решения необходимо собственникам жилья.

Некоторые УО, желающие вернуть себе управление многоквартирным домом, обращаются в антимонопольную службу с заявлением о воспрепятствовании их деятельности со стороны "новой" управляющей компании (например, при распространении ею листовок с лицевым счетом, на который необходимо вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения). ВАС РФ в этом случае занял однозначную позицию: если решение собственников жилья о смене управляющей компании никем не оспорено, значит, такая управляющая компания считается действующей и не может воспрепятствовать чьей-либо работе (Постановление Президиума ВАС РФ от 5 июня 2012 г. № 17635/11 по делу № А50-1710/2011).

Как видно, сменить управляющую компанию не так уж и сложно, как может показаться на первый взгляд. Главное здесь – единодушное желание и стремление всех собственников помещений сделать управление их домом качественнее.

Стоит отметить, что краевое министерство ЖКХ при поддержке управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору разработало специальную методику оценки «потребительской репутации» организаций, управляющих многоквартирными домами.

«Пилотами» эксперимента стали Буденновский и Изобильненский районы. Оценка работы управляющих организаций путем проведения анкетирования жителей проводилась по 12 критериям. В их числе: полнота раскрытия информации УК о своей деятельности, удовлетворенность жителей качеством работ и услуг, результат управления домом, взаимодействие с потребителями и др. В результате победителем рейтинга в Буденовском районе стали ООО «Управляющая компания Жилищник-4» из райцентра. А в Изобильненском муниципальном районе лучшими были признаны ООО «Строитель-7» г. Изобильного, МУП ЖКХ п. Рыздвяного и ООО «Управляющая организация жилищно-коммунального хозяйства п. Солнечнодольск».

Разработанный рейтинг основан на «потребительской репутации» управляющих компаний. Цель составления рейтинга – дать нашим жителям общую картину рынка управления МКД в их городе или районе. Данный рейтинг будет проводиться министерством ежеквартально. Результаты рейтинга публикуются на сайте ведомства www.mingkhsk.ru в разделе «Деятельность» / «Рейтинг управляющих организаций». До конца года о работе своих управляющих компаний смогут высказаться жители Предгорного района и г. Лермонтова.


Возврат к списку